BĐS VINHOMES
BĐS LONG AN
ĐÔNG TÂY LAND
Võ Thị Mai Thư_Quản lý kinh doanh
0934.825.768 maithu.dongtayland@gmail.com 192 Trần Não, Phường Bình An ,Thay đổi phí FIRB nhằm tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ
Ngày đăng : 15/01/2024 - 11:44 AMVào ngày 10 tháng 12 năm 2023, Chính phủ Liên bang đã công bố những thay đổi đối với quy định về phí đất ở của Ủy ban Đánh giá Đầu tư Nước ngoài (FIRB), được thiết kế để 'cải thiện khả năng chi trả và nguồn cung nhà ở'. Những thay đổi này bao gồm đề xuất tăng phí đăng ký FIRB để mua nhà ở đã có sẵn, đề xuất tăng phí trống đối với nhà ở thuộc sở hữu nước ngoài, giảm phí đăng ký FIRB cho các dự án xây dựng để cho thuê (BTR) và tăng cường các hoạt động tuân thủ.
Ý chính
- Đề xuất tăng gấp ba lần phí đăng ký mua nhà ở đã có sẵn và tăng gấp đôi phí trống.
- Giảm phí đăng ký cho các dự án nhà ở BTR từ ngày 14 tháng 12 năm 2023.
- Không rõ liệu đề xuất tăng gấp ba lần phí nộp đơn đối với việc mua nhà ở đã có sẵn có áp dụng cho các nhà phát triển bất động sản mua đất với mục đích tái phát triển thành nhà ở mới, cơ sở chăm sóc người già, chỗ ở cho sinh viên hoặc chỗ ở cho người khuyết tật hay không.
Đề xuất tăng gấp ba lần lệ phí đăng ký mua nhà ở đã có sẵn
Theo nguyên tắc chung, người nước ngoài muốn mua đất ở Úc chỉ có thể làm như vậy khi có sự chấp thuận trước của FIRB - cho dù dưới hình thức thông báo không phản đối cụ thể cho một giao dịch hoặc giấy chứng nhận miễn trừ nhiều giao dịch - và sau khi thanh toán phí đăng ký.
Trong hầu hết các trường hợp, việc mua một ngôi nhà đã có sẵn (chẳng hạn như ngôi nhà đã được sử dụng trước đây) sẽ cần phải được phê duyệt thông qua thông báo không phản đối, thay vì được cấp giấy chứng nhận miễn trừ.1 Trong khi đó, việc mua một ngôi nhà mới ( chẳng hạn như mua một căn hộ nằm ngoài kế hoạch) thường được cấp giấy chứng nhận miễn trừ do chủ đầu tư cấp.
Lệ phí nộp đơn xin thông báo không phản đối tùy thuộc vào giá mua – giá càng cao thì phí càng cao. Đối với giá mua từ 1.000.000 USD trở xuống, phí là 14.1002 USD và đối với giá mua từ 2.000.000 USD trở xuống, phí là 28.200 USD. Sau đó, phí sẽ tăng thêm 28.200 USD cho mỗi 1.000.000 USD bổ sung trong giá mua và giới hạn ở mức 1.119.100 USD đối với giá mua từ 40.000.000 USD trở lên. Lệ phí là như nhau bất kể đất ở có nhà ở đã có sẵn hay nhà ở mới hay là đất trống. Trong trường hợp người nước ngoài mua nhà ở mới dựa trên giấy chứng nhận miễn trừ của nhà phát triển, nhà phát triển phải trả một khoản phí tương đương với số tiền mà người nước ngoài phải trả để xin thông báo không phản đối cho cùng một ngôi nhà mới. Những khoản phí như vậy có thể và thường được chuyển cho người mua.
Chính phủ dự định đưa ra luật vào năm 2024 để tăng gấp ba lần phí đăng ký FIRB đối với việc mua nhà đã có sẵn. Điều này sẽ dẫn đến mức phí tối đa là 3.357.300 USD (tùy thuộc vào chỉ số hàng năm). Phí mua nhà mới và đất ở trống sẽ không thay đổi.
Đề xuất tăng gấp đôi phí tuyển dụng
Theo nguyên tắc chung, mỗi người nước ngoài sở hữu một ngôi nhà đã được xác lập và đã mua nó sau ngày 9 tháng 5 năm 2017 với sự chấp thuận của FIRB hoặc những người cần sự chấp thuận của FIRB cho việc mua bán, có thể phải trả 'phí chỗ trống' hàng năm nếu ngôi nhà đó không được chấp thuận. cư trú hoặc thực sự có sẵn để cho thuê (với thời hạn ít nhất 30 ngày), trong ít nhất 183 ngày trong khoảng thời gian 12 tháng.
Phí tuyển dụng, nếu phải trả, thường sẽ bằng phí đăng ký FIRB phải trả để được FIRB chấp thuận mua tài sản. Khoản phí này nhằm mục đích khuyến khích chủ sở hữu nước ngoài của các ngôi nhà đã có sẵn sẵn sàng cho thuê tài sản của họ nếu họ không sử dụng làm nơi cư trú, nhằm tăng số lượng tài sản có sẵn cho người Úc sinh sống.3
Chính phủ dự định đưa ra luật vào năm 2024 để tăng gấp đôi phí tuyển dụng hàng năm. Mục tiêu là (hơn nữa) khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài cung cấp các tài sản dân cư chưa có người ở cho người thuê. Điều này có nghĩa là phí trống sẽ tăng gấp sáu lần đối với những lần mua nhà ở đã có sẵn trong tương lai của những người nước ngoài cần sự chấp thuận của FIRB.
Giảm phí nộp đơn cho các dự án nhà ở BTR
Hiện tại, người nước ngoài cần được FIRB chấp thuận để đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp vào dự án nhà ở BTR có thể phải chịu mức phí nộp đơn rất cao đối với đất ở, thay vì mức phí đất thương mại thấp hơn nhiều. Ví dụ, một người nước ngoài muốn được FIRB chấp thuận để mua đất ở sẽ phải trả khoản phí 253.800 USD nếu số tiền đầu tư là 10.000.000 USD. Lệ phí cho cùng số tiền đầu tư sẽ là 14.100 USD nếu việc mua lại có liên quan đến đất thương mại.
Điều này chủ yếu ảnh hưởng đến hai loại nhà đầu tư nước ngoài:
Một nhà phát triển là người nước ngoài và tìm cách mua đất để tái phát triển thành nhà ở BTR - trong nhiều trường hợp, đất sẽ là đất trống hoặc đất thương mại đã được phát triển, do đó sẽ áp dụng mức phí đất thương mại. Nhưng nếu đất đã có sẵn nhà ở (chẳng hạn như căn hộ), thì đất đó sẽ được coi là đất ở, do đó mức phí đất ở rất cao sẽ được áp dụng.
Một nhà đầu tư là người nước ngoài và tìm cách đầu tư vào một quỹ BTR chuyên biệt có tài sản gốc đã được phát triển – ví dụ: một nhà phát triển có thể có sự kết hợp giữa các dự án đã phát triển (thường là đất ở4) và các dự án phát triển (mà thường sẽ cấu thành đất thương mại) và có thể chuyển nhượng tất cả các dự án đó dưới dạng tài sản gốc trong quỹ BTR để bán cho các nhà đầu tư. Nếu đất ở đại diện cho 'đất chiếm ưu thế' về mặt giá trị thì mức phí đất ở sẽ áp dụng cho việc mua lại của người nước ngoài có lợi ích trong quỹ.
Rõ ràng, việc áp dụng phí đất ở có tác dụng cản trở đáng kể đối với đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BTR. Điều này trước đây đã được nhiều người chơi BTR nêu ra với Chính phủ.
Do đó, thông báo của Chính phủ rằng “sẽ đảm bảo phí đăng ký đầu tư nước ngoài cho các dự án Xây dựng để cho thuê ở mức thương mại thấp nhất – bất kể loại đất liên quan” là một bước phát triển được hoan nghênh. Cũng đáng hoan nghênh đề xuất đảm bảo rằng mức phí đất nông nghiệp cao cũng sẽ không áp dụng cho các dự án BTR.
Chính phủ đã tuyên bố rằng việc áp dụng mức phí đất thương mại cho tất cả các dự án BTR sẽ được áp dụng sau ngày 14 tháng 12 năm 2023. Ở giai đoạn này, vẫn chưa rõ liệu thay đổi này sẽ được phản ánh trong các sửa đổi về quy định phí hay thay vào đó sẽ được thực hiện hành chính thông qua miễn trả trước một phần phí.
Tăng cường các hoạt động tuân thủ
Chính phủ cũng đã công bố 'tăng cường [of] chế độ tuân thủ của ATO để đảm bảo các nhà đầu tư nước ngoài tuân thủ các quy tắc, bao gồm cả việc bán nhà khi được yêu cầu.' Điều này không có gì đáng ngạc nhiên vì Chính phủ ngày càng tập trung vào các hoạt động tuân thủ và thực thi trong toàn bộ cơ chế FIRB nói chung. Thông báo của Chính phủ không cung cấp thêm thông tin chi tiết về những gì 'cải tiến' sẽ liên quan. Nhưng chúng ta có thể bắt đầu thấy nhiều thông báo vi phạm được đưa ra hơn và Chính phủ sẵn sàng hơn trong việc nộp đơn lên tòa án để xử phạt hình sự và dân sự cũng như thực hiện việc này thường xuyên hơn.
Tác động tiềm tàng đối với các nhà phát triển bất động sản
Như đã nêu trong Hướng dẫn FIRB Lưu ý 6 (Đất ở), một trong những tình huống (hạn chế) mà FIRB có thể cấp phê duyệt cho việc mua nhà ở đã có sẵn là việc mua nhà để tái phát triển sẽ thực sự làm tăng nguồn cung nhà ở.
Không có gì lạ khi các nhà phát triển bất động sản thuộc sở hữu nước ngoài mua, với sự chấp thuận trước của FIRB, đất ở có nhà ở đã có sẵn nhằm mục đích tái phát triển đất thành nhà ở mới (bao gồm nhưng không giới hạn ở nhà ở BTR), cơ sở chăm sóc người già, chỗ ở cho sinh viên hoặc chỗ ở khuyết tật. Trong nhiều trường hợp, việc tái phát triển làm tăng nguồn cung nhà ở và/hoặc chỗ ở.
Không rõ liệu đề xuất của Chính phủ về việc tăng phí đăng ký mua nhà ở đã có sẵn có áp dụng cho các nhà phát triển bất động sản đó hay không. Chúng tôi cho rằng không nên. Mức phí đất ở và đất nông nghiệp cao đã là yếu tố cản trở các nhà phát triển bất động sản. Khi các nhà phát triển bất động sản tiếp tục trả phí đăng ký cao, phí này có thể được chuyển sang người mua, do đó ảnh hưởng đến giá bất động sản.
Việc mua đất có một hoặc nhiều nhà ở được xây dựng trên đó được coi là đất ở để thu phí, trừ khi:
đất được sử dụng toàn bộ và dành riêng cho hoạt động sản xuất kinh doanh chính (không có khả năng xảy ra ở khu vực thành thị) – trong trường hợp đó, mức phí đất nông nghiệp thấp hơn một chút sẽ được áp dụng; hoặc
tất cả nhà ở trên đất đều là 'cơ sở nhà ở thương mại' theo nghĩa của luật GST (chỉ bao gồm các khách sạn hoặc nhà cung cấp chỗ ở tương tự) - trong trường hợp đó, mức phí đất thương mại thấp hơn đáng kể sẽ được áp dụng.
Điều phi lý là việc áp dụng các mức phí đất thương mại cho việc thu hồi đất ở khu vực thành thị lại phụ thuộc vào việc xử lý thuế GST đối với đất. Chúng tôi cho rằng mức phí đăng ký đất thương mại nên áp dụng cho tất cả các nhà phát triển bất động sản đề xuất tái phát triển đất ở hoặc đất nông nghiệp với mục tiêu tăng nguồn cung nhà ở và/hoặc chỗ ở. Điều tương tự cũng áp dụng cho những người đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp vào các dự án phát triển đó. Nói cách khác, đề xuất giảm phí đăng ký của Chính phủ không nên chỉ giới hạn ở lĩnh vực BTR.
Quan sát khác
Trước cuộc khủng hoảng nhà ở hiện nay ở Úc, dường như có sự ủng hộ chính trị lưỡng đảng đối với những thay đổi được đề xuất (dự kiến sẽ được thực hiện mà không có sự phản đối). Đặc biệt hoan nghênh về mặt này là những thay đổi được đề xuất cho các dự án BTR, điều này cũng sẽ hỗ trợ việc áp dụng nhất quán khuôn khổ FIRB cho lĩnh vực này.5 Như Chính phủ đã tuyên bố rằng những thay đổi này là một phần của 'chương trình nghị sự rộng rãi và đầy tham vọng nhằm cải thiện nhà ở khả năng chi trả và nguồn cung', chúng tôi mong muốn được nghe những sáng kiến khác nào được công bố như một phần của chương trình nghị sự này - đặc biệt là liệu sẽ có các biện pháp nhằm khuyến khích vốn nước ngoài đầu tư vào phát triển để giải quyết khủng hoảng trong dài hạn hay không.
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Bài viết này nhằm cung cấp thông tin chung. Quý vị không nên xem đây là tư vấn pháp lý. Chúng tối khuyến nghị quý vị tìm kiếm lời khuyên pháp lý chính thức cho trường hợp của riêng mình.